Verbot von Hunde- und Katzenhaltung im Mietvertrag

zu BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12

Der Bundesgerichtshof stellt in seinem Urteil vom 20.03.2013 fest, dass eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, welche eine generelle Untersagung der Haltung von Hunden und Katzen enthält, den Mieter unangemessen benachteiligt. Eine solche Klausel stellt eine Allgemeine Geschäftsbedingung dar und hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand.

Die streitgegenständliche Klausel verbot unabhängig von konkreten Umständen des Einzelfalls eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos. Die Haltung von Katzen und Hunden soll danach generell und ohne Einschränkung nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB) gehören.

Die Klausel, so der BGH, stellt damit einen Widerspruch zu dem Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 BGB dar.

Bereits 2007  hatte der BGH entschieden, dass es bei Fehlen einer wirksamen Regelung zur Tierhaltung im Mietvertrag (bspw. wegen Unwirksamkeit der bestehenden Regelung im Mietvertrag) einer umfassenden Abwägung bedarf.

Dabei müssen die Interessen des Vermieters, des Mieters und der weiteren Beteiligten, berücksichtigt werden um festzustellen, ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nach § 535 Abs. 1 BGB gehört. Eine solche Abwägung ist für jeden Einzelfall gesondert und nicht allgemein vorzunehmen, da die zu berücksichtigenden Umstände individuell und vielgestaltig sein können.

Insbesondere zu berücksichtigen sind Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere sowie Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses. Außerdem entscheidend sind unter anderem persönliche Verhältnisse und berechtigte Interessen der Nachbarn sowie bisherige Handhabung durch den Vermieter oder besondere Bedürfnisse des Mieters.

Durch ein generelles Haltungsverbot von Hunden und Katzen wird die Gebrauchsbefugnis des Mieters noch intensiver eingeschränkt als bei einer formularmäßigen Mietvertragsklausel, wobei sich der Vermieter eine in sein freies Ermessen gestellte Erlaubnis bezüglich der Haustierhaltung (mit Ausnahme von Kleintieren) vorbehält. Der Senat hat bereits entschieden, dass für einen derartigen Erlaubnisvorbehalt kein berechtigtes Interesse des Vermieters erkennbar ist, weshalb eine entsprechende Klausel unwirksam ist (Hinweisbeschluss des Senats vom 25. September 2012 -VIII ZR 329/11; bestätigt durch Senatsbeschluss vom 22. Januar 2013-VIII ZR 329/11, WuM 2013, 152).

Bei Hunde- und Katzenhaltung können Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Nachbarn nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden.

Allein deshalb ist der Vermieter allerdings nicht berechtigt die Haltung von Hunde- und Katzen generell in einer mietvertraglichen Formularklausel – ohne die besonderen Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen – zu verbieten.

Hingegen ist ein Vermieter aber auch nicht grundsätzlich verpflichtet, eine Hunde- und/oder Katzenhaltung zu erlauben. Aus der vom Gericht festgestellten Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Klausel kann also keine generelle Erlaubnis zur Hunde- und Katzenhaltung geschlossen werden.

Beim Fehlen einer wirksamen mietvertraglichen Regelung bezüglich der Tierhaltung, hängt deren Zulässigkeit gemäß § 535 Abs. 1 BGB von dem Ergebnis einer umfassenden Interessenabwägung im Einzelfall ab.

Bezüglich der Tierhaltung innerhalb einer Wohnung berät Sie im Einzelfall Rechtsanwältin Kerstin Kolander gerne persönlich. Einen Beratungstermin können Sie unter 02331-185529-0 vereinbaren.